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楼市依然存在报复性大反弹的风险

2011-11-11 10:58| 发布者: boyiw| 查看: 676| 评论: 0

摘要: 虽然现在大家对于房地产市场比较悲观,但是,中国房地产下报复性反弹的可能性,并非没有,即依然不能排除楼市的2009年式大涨(当然,没有多少人再希望如此)。就算数据统计说,今年10月份之前供应的房地产用地如果全 ...

虽然现在大家对于房地产市场比较悲观,但是,中国房地产下报复性反弹的可能性,并非没有,即依然不能排除楼市的2009年式大涨(当然,没有多少人再希望如此)。

就算数据统计说,今年10月份之前供应的房地产用地如果全部建成,总量也将高达90余亿平方米。因此,人们似乎发现,楼市库存的压力如同五指山,看似很沉重。为此,国土部表示,按照开发建设周期,这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应,存销比的变化将对房地产市场产生积极影响,促进房价合理调整。

降价促销反倒成了'买涨不买跌'的现实,购房者期待更低的价格入市,而前期业主同样期望得到价格补偿。甚至连住建部的陈准声称,'当前的房地产调控政策,没有打算让所有的开发商都活下去'。北京的某项目出现断崖式下跌,连腰斩断。

与此同时,楼市空军声势浩大。包括笔者在内,早在半年前已经看到了市场的下滑,特别指出众人皆认为楼市不可能跌的可怕性与风险的集聚。我们应当根据现实的情况,提前预测市场的变化,才能给投资者更多更好的信息。世变时也变,因循一孔之见得不偿失。没有人能够战胜市场,别人贪婪的时候,巴菲特们再恐惧。

而任志强的反驳,不仅没有引起业界或者民众的理解与支持,反倒成为胡乱放炮的代言人。特别是他对于蚁族的农村宅基地的曲解,引起了蚁族们的普遍反感。

对于市场威胁日益增大的另一种现实是保障房的冲击。虽然今年开工的1000万套保障房有三成仅仅限于'挖坑',但如果高层认真检查落实的话,按着'集中力量办大事'的优越性,巨量保障房将成为没有防水墙的商品房市场的最大梦魇。

因此,房地产市场正在迎来全面汹涌的降价潮,当然也包括二手市场。据中原地产统计数据显示,深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高,平均降价幅度也有增大之势。其中,北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势,二手房价格进一步松动。这些调查的背后,隐藏着一股调整浪的力量。

但是,虽然我们也列举了上述困难,不过,房地产报复性反弹的压力依然存在。银根松动或许就是楼价地价止跌报复性反弹的前兆。很明显,这一次危机是房地产企业资金链的危机,也是信贷危机。限制贷款甚至无款可贷是制约整个市场循环的最致命的原因,这就导致现金流的失血,成交量的锐减,市场的萧条。正是基于此,人们的预期也随着紧缩的流动性而悲观。

然而,这或许仅仅是暂时性的阻滞,一旦雪崩,流动性飞流直下三千尺,市场价格报复性反弹,并非没有可能。数据显示,中国的流动性创造很多都是钞票超发所致,目前统计数据按着意愿已经下降,所以,很可能存在资产价格报复性反弹的风险。

至于楼市下跌会引动多少家庭的心情,这并不好统计,但是,作为居民财富有一半表现为房产来说,这个比例不会太小。不过,这里需要指出的是,居民房屋账面价值的升值,只能仅仅止于感觉上的身价,其实,由于重置成本很高,因此,很多居民不可能将房屋套现。当然,投机客除外。然而,如果楼价下跌,对于拥有住房的人来说,其身价下跌也大多表现为感觉层面上的,但有所不同的是,按揭贷款者会感到非常郁闷,最后接棒者也会有很大的损失,很多抵押物的价值下跌,会带来信用风险。

不过,如果从整个家国来说,房地产调整对于当前货币超发,印钞机超印是一个遏制,同时,也为回归实业,奠定经济基础。如果一个民族总是以虚拟经济为荣,譬如美国,那么,这个国家的制造业和创新能力,将很快被钞票吞没,经济增长的动力将会失去。更重要的是,要让市场明白,没有只涨不跌的价格,如果只涨不跌,系统性风险将会毁掉整个市场机制,这也是为什么风险不能消除,只能延迟或分散的原因,或许你可以通过各种奇思妙想让非系统性风险降低,但要明白,这却大大增加系统性的风险。这就是一个理性的开发商和市场购房者,甚至是政府要明了的事情。降价调整并不仅仅止于破坏性,更要着眼于'破坏性创造'上来。


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